Landinspektør- hvad må jeg selv gøre?

Du skal til at bygge til, bygge nyt, kan ikke finde skelpælene på din grund eller måske er du uenig med naboen om hvor skellet i virkeligheden går – og nu skal der måles op. Men hvad må du egentlig selv foretage dig, og hvornår skal du ringe til en landinspektør?

Der er mange love og regler inden for byggeri og fast ejendom, og derfor det er vigtigt at du ikke foretager dig noget, der er ulovligt. Nogle enkelte af landinspektørens arbejdsopgaver er måske lovlige at udføre som privatperson, men er svære at udføre korrekt uden den rigtige viden og erfaring. Det kan have stor betydning ved eksempelvis byggeri eller køb og salg af ejendom. Herunder kan du læse om landinspektørens sædvanlige opgaver, og hvad du eller entreprenører selv må gøre og hvad I skal kontakte en landinspektør for at få hjælp til.

Må jeg (eller min entreprenør) selv lave en bygningsafsætning?

En bygningsafsætning er din garanti for at nybyggeri placeres lovligt og korrekt på din grund.

Du kan nemlig ikke bygge hvor som helst, selvom det er din egen grund.

Bygningsafsætningen sikrer at højde og afstand i forhold i byggetilladelser er overholdt og at der er taget højde for tinglyste bestemmelser i forhold til bygningens placering i korrekt niveau, dimensioner og vinkler. Der skal også tages højde for servitutter, lokalplan, byggebestemmelser og meget mere. Du skal også undersøge om kommunen forlanger at en beskikket landinspektør skal foretage bygningsafsætningen for at sikre at byggeriet går korrekt til og kan godkendes og hvilke andre forventninger kommunen har.

For de fleste privatpersoner er det svært at foretage en korrekt bygningsafsætning – det kræver grundig viden og erfaring. En del entreprenører kan måske godt udfærdige en afsætning – men de fleste kommuner godkender ikke bygningsafsætninger, der er foretaget af entreprenører. I så fald skal du have en landinspektør til at foretage bygningsafsætning for at kommunen skal  godkende den.

Hvis du skal have en IBS-attest (Identitets-, Byggelinie og Servitutattest) til kommune, bank eller realkreditinstitut, skal du kontakte en beskikket landinspektør. Det er nemlig kun en beskikkede landinspektør, der kan udfærdige en IBS-attest. Mange banker og realkreditinstitutioner kræver en IBS-attest, før du må låne penge. Ligeledes vil mange kommuner kræve en IBS-attest før de kan godkende byggeriet.

For at være sikker på at bygningsafsætningen er korrekt og opfylder alle krav til servitutter og lokalplaner og for at få en IBS-attest, skal du kontakte en autoriseret landinspektør. Landinspektøren udfører afsætningen eller kontrolmåler og tilretter evt. entreprenørens afsætning. Derefter kan landinspektøren udfærdige IBS-attesten. Når landinspektøren har foretaget bygningsafsætning og udfærdiget IBS-afsætning, står landinspektøren også inde for at det juridiske grundlag er i orden og alle lovkrav er opfyldt. Det vil også sige at du kan henvise til landinspektøren senere hen.

Må jeg lave en BBR-opmåling?

En BBR-måling (Bygnings- og boligregister-måling) indeholder oplysninger om din grunds bebyggede areal og boligens størrelse.

Bygnings- og boligregisteret (BBR) bliver administreret i din kommune. Det er ejendommens ejer, der har ansvar for at registrerede oplysninger er korrekte – altså dig, der ejer en bolig eller bygning, uanset om det er en lejlighed, hus, kontorbygning eller andet og uanset om du selv bor i eller benytter ejendommen eller lejer den ud til andre.

Informationen i BBR er dog ikke nødvendigvis korrekt opdateret, så det kan være en god idé at tjekke om informationen om din bolig eller ejendom er korrekt. Der er desværre en meget stor procent fejlindberetninger i BBR – det gælder både ejendomme, der er indberettet med for stort eller lille areal fra starten, og ejendomme, hvor tilbygninger og ombygninger ikke er blevet registreret i BBR. Som minimum bør du undersøge oplysninger i BBR før salg eller køb af ejendom, samt ved udleje, men det er generelt en god idé at være sikker på at din bolig er korrekt registreret. Du er også selv ansvarlig for at din bolig og andre bygninger, du ejer, er korrekt registreret.

Som privatperson må du i princippet gerne selv foretage en BBR-opmåling, og kan selv rette dine oplysninger online hos Bygning- og boligregisteret. Husk at det er vigtigt at oplysningerne er korrekte og opmålingerne er korrekt udført. Små målefejl kan hurtigt blive mange forkerte kvadratmetre, især i større ejendomme, hvilket kan have store konsekvenser.

Forkerte opmålinger kan betyde at din ejendoms værdi bliver fejlberegnet og at du dermed får fejlberegnet din ejendomsskat. Det kan betyde at du kommer til at betale for meget i ejendomsskat, påvirke dine lånemuligheder hos bank- og realkreditinstitutioner og i forhold til hvorvidt din forsikring dækker. Desuden kan det have betydning for din mulighed for at modtage boligstøtte og skattefradrag.

Forkerte BBR-oplysninger kan også have betydning ved salg af ejendom. Du kan både risikere at få mindre for boligen, end hvad den faktisk er værd, eller sælge din bolig for dyrt. Det kan have stor betydning, hvor kvadratmeterpriserne er høje.

Hvis sælger af ejendom ikke har sikret korrekte BBR-oplysninger og boligen er mindre end den oplyste størrelse, kan sælgeren være erstatningsansvarlig. Derfor kan det være en god idé at få foretaget en professionel opmåling, så du er sikker på at oplysningerne er korrekte. Det kan din landinspektør hjælpe med. Sælger du boligen for billigt, kan du til gengæld gå glip af en del fortjeneste selv, uden at du nødvendigvis kan gøre noget ved det.

Du skal også registrere ombygninger og tilbygninger i BBR. Har du i forvejen en landinspektør ude for at sikre at byggeriet, kan vedkommende sikre at BBR-oplysninger er korrekte.

Selvom der bygges efter tegninger, sker det i flertallet af byggerier at tegninger og virkelighed ikke stemmer 100% overens. Derfor er det en god idé at få foretaget en opmåling efter det faktiske byggeri er færdigt.

Hvis man bliver opdaget i bevidst at snyde med BBR-oplysningerne, kan man blive idømt bøde.

Kan jeg selv fastlægge mit skel?

Det er ikke altid til at finde gamle skelpæle for at fastlægge hvor skellet egentligt går.

Hvis du skal bygge nyt eller bygge til, kan det være aktuelt at fastlægge skellet for at sikre  byggeriets lovlighed og at du bygger i henhold til lokalplanen, ikke kommer for tæt på skel og overholder diverse servitutter m.m.. De fleste kommuner kræver skelfastlæggelse ved tilbygninger og nybyggeri. Det er også nødvendigt at fastlægge skel ved salg, så sælger og køber er sikre på ejendommens størrelse og værdi. Det bør ejendomsmægleren have styr på, og det skal stå i salgskontrakten.

Nogle gange ser vi at skelpælene er fjernet helt, selvom det ikke er lovligt. Andre gange er pælene gennemtæret eller overgroet med græs eller beplantning. Nogle forsøger sig med en metaldetektor for at finde de gamle stålskelpæle under græs og planter.

Hvis skelpælene er væk, skal der bruges oplysninger fra Geodatastyrelsens arkiv for at fastslå hvor skellet går.

Det er kun landinspektører, der har adgang til Geodatastyrelsens matrikulære arkiv. De har også lovmæssigt eneret til at fastslå et ejendomsretligt gældende skel, samt at anmelde fastlagte matrikler til matrikelstyrelsen/geodatastyrelsen.

For at have adgang til Geodatastyrelsen matrikulære arkiv skal landinspektøren være medlem af praktiserende landinspektører forening (PLF) – det er Landmålercompagniet selvfølgelig. Det betyder at du er nødt til at kontakte en landinspektør, hvis du ikke kan finde dine skelpæle.

Ifølge Udstykningsloven § 45 er det ulovligt at fjerne eller flytte skelmærker under bødestraf.

 

Kan jeg selv udfærdige en skelforretning?

En skelforretning drejer sig om at fastlægge skellets placering mellem naboejendomme, hvis naboerne er uenige om ejendomsgrænsens placering. Når der er uenighed om skelgrænser, vil landinspektøren altid begynde med at fastlægge skellet. Er der stadig uenighed om hvor skellet går, skal en skelforretning sættes i gang.

Det sker ved at en uvildig landinspektør fastlægger skellets placering, samt vurderer om skellet er flytte på baggrund af hævd under ejendommens nuværende forhold og brug.

Derefter skal parterne skriftligt godkende skellets placering. Er der ikke enighed om skellets placering, kan parterne anke til byretten for at få en dom i sagen.

Afgørelsen er bindende for grundejerne. Der kan ikke anlægges retssag om skellets placering før en skelforretning er afgjort. Det vil sige at ved uenighed om skellets placering, skal der udføres en skelforretning med en uvildig landinspektør, før parterne kan føre sagen i retten. Som ved al anden skelfastlæggelse har landinspektører eneret på at fastlægge skel. Udgifter til skelfastlæggelse og skelforretning vil oftest være dækket gennem forsikring.

Har du yderligere spørgsmål om skelfastlæggelse, kan du læse mere her.

Har jeg vundet hævd over ejendom?

For at vinde hævd over ejendom skal du have brugt området eller udøvet ejerrettigheder over området  over et tidsrum på mellem 20-50 år uden at ejer har gjort indsigelser over brugen, og uden at der har været forudgående aftale om brugen af området. Vinder du hævd over et område, opnår du rettigheder at benytte arealet på samme vis som det er blevet benyttet forudgående. Brugsgrænser er dog ikke altid det samme som skel, og her kan være forskel i praksis.

Der kan opnås servituthævd og ejendomshævd. Ved servituthævd flyttes skellet ikke, men giver den hævdende begrænset ret til ejendommen – eks. ret til at færdes over ejendommen. Servituthævden skal tinglyses for at opnå registrering, og derigennem beskyttelse over for senere godtroende erhververe af ejendom, hvor servituthævden gælder. Senere ejendomserhververe kan ellers modstride en uregistreret hævd.

Ved ejendomshævd får hævdende fuld ejendomsret over den del af ejendommen, som vedkommende har udøvet ejerrettigheder over. Dermed flyttes skellet og det nye skel registreres i Matrikelstyrelsen. For at fastlægge om der er vundet hævd, skal du kontakte en landinspektør, der kan fastlægge hvor det oprindelige skel har gået, og vurdere om der er vundet hævd på området.

Kort sagt betyder det at du skal opsøge en landinspektør for at få foretaget en skelforretning, hvor der kan blive afgjort om du/I har vundet hævd på et område. Som privatperson kan du ikke selv afgøre en skelforretning eller definere hvor skellet er placeret.

Landinspektørens afgørelse er baseret på basis af de oprindelige måleoplysninger. De kan suppleres med parternes oplysninger ved skelforretningen.

Landinspektøren vurderer hvorvidt der er uoverensstemmelse mellem registreringerne i matriklen og de egentlige forhold i marken.

Derefter kan landinspektøren vurdere om en af partner har vundet hævd på et markareal, der oprindelig har tilhørt den anden part.

Efter at landinspektøren har fastlagt skellets placering, vil han eller hun forsøge at opnå forlig mellem de uenige parter og skrive en redegørelse over skelforretningen. Redegørelsen sendes til parterne, der derefter har 8 ugers frist til at godkende placeringen eller anlægge sag ved byretten. Hvis skellet placering bliver godkendt, vil landinspektørens afsatte skel være endeligt gældende og blive registreret ved Geodatastyrelsen. Ved en retssag vil en dommer afsige kendelse om skellets placering. Indtil skellet er registreret eller der er afsagt kendelse, er landinspektørens afgørelse foreløbigt gældende.

Kan jeg tinglyse min faste ejendom?

Som privatperson har du selv mulighed for at anmelde fast ejendom til Tinglysningsretten. Vær opmærksom på at det er anmelder, der har det juridiske ansvar for indholdet i anmeldelsen, og at det er en god idé at overveje hvorvidt du har de juridiske forudsætninger for at tinglyse korrekt. Desuden skal du være opmærksom på at mange kommuner i praksis kræver at tinglysningen foretages af en landinspektør for at at sikre gyldigheden og undgå juridiske komplikationer. En landinspektør kan udarbejde det nødvendige materiale, der kræves for en tinglysning af ejendom og gennemfører selve tinglysningen af servitutter og deklarationer, samt sikrer at geografisk stedfæstelse og andre grundlæggende teknikaliteter er i orden. Her gælder det igen at den beskikkede landinspektør står som din garant for at ejendommen er korrekt tinglyst og alle juridiske krav er overholdt.

Det kan også være nødvendigt med geografisk stedfæstelse af rettigheden, hvor du kan få brug for en landinspektør til at udarbejde et tinglysningsrids på baggrund af tekniske kort og data eller opmåling. De tekniske kort og data har landinspektører adgang til gennem matrikulære arkiv hos Geodatastyrelsen. Almindelige borgere har ikke adgang til Geodatastyrelsens oplysninger.

Kan jeg selv udstykke grunde?

Udstykning af grunde skal foretages af en beskikket landinspektør, da det involverer ændringer af matrikelgrænser og eventuelt oprettelse af nye matrikler. Det er kun landinspektører, der kan fastslå matrikelgrænser og anmelde nye matrikler til Geodatastyrelsen. Derfor kan du som privatperson eller entreprenør ikke selv udstykke grunde lovligt.

Udstykning af grunde skal registreres hos Tinglysningsretten og Matrikelstyrelsen – almindelige borgere kan ikke registrere sager hos Ejendomsregistreringsportalen, der ligger under matrikelstyrelsen. Alle og enhver har ikke adgang til ejendomsregistreringsportalen – det har bl.a. advokater, landinspektører og banker, men ikke privatpersoner. Det bør dog være en fagperson med erfaring på området, der registrerer grundudstykning, så det bliver gjort korrekt. I de allerfleste tilfælde vil det være en landinspektør.

Desuden skal udstykninger overholde bl.a. byggeloven, eventuelle tinglyste servitutter og deklarationer på ejendommen, samt forskrifter i henhold til lokalplanen. Lokalplanen kan findes hos teknisk forvaltning hos din kommune og tinglysninger og servitutter kan findes på tinglysning.dk. Det er vigtigt at udstykningen foretages korrekt, så den også er lovlig. Det falder også under landinspektørens arbejdsopgaver, og han kan derfor også assistere med at sikre udstykningen og byggeriets lovlighed.

Skal dele af en ejendom pantsættes særskilt eller lejes/benyttes af andenmand i mere end 30 år, skal landinspektøren også sikre at alle forskrifter overholdes og at registreringer sker korrekt.

Kan jeg afgøre en hegnssag?

Hegnssager ligger under hegnsloven og kan afgøres af kommunen – her er det i første omgang teknisk forvaltning i kommunen du skal henvende dig til.  Drejer hegnssagens uenigheder sig om hegnets udseende, højde, placering vedligeholdelse m.m er det kommunen, der skal sende hegnssynet ud for at kigge på sagen og træffe en afgørelse.

Er du utilfreds med hegnssynets afgørelse, kan du indbringe sagen for retten.

En landinspektør er umiddelbart ikke nødvendigt at kontakte ved hegnssager. Dog kan der i enkelte sager være tvivl om matriklens grænser går, og hvorvidt hegnet er placeret korrekt. I så fald skal en landinspektør involveres.

Godt naboskab?

Enkelte af landinspektørens opgaver udspringer af nabokonflikter, der er gået i hårdknude. Vi forsøger at mægle mellem parter, men her er der faktisk rigtigt meget man selv kan gøre – både som privatperson og entreprenør. God kommunikation mellem parterne er ofte det vigtigste element for at undgå uenigheder. Både som privatperson og entreprenører er det vigtigt at oplyse naboer om planlagte ændringer på byggegrund og boliggrunde – både når det drejer sig om beplantning, hegnsopsættelse og byggeri. At lade naboer komme til orde og oplyse dem om hvad der sker, kan forhindre mange konflikter.

En matrikel- eller skelfastlæggelse kan også medvirke til at lægge låg på uenigheder, før det bliver til nabokrig. Landinspektøren indtager en neutral position og kan mægle mellem parterne – skellene fastlægges objektivt ud fra opmålinger og matrikelblade. Husk at udgifterne til skelfastlæggelse oftest dækkes af forsikringen.

I tvivl om jura, servitutter og tinglysning?

Mange husejere er i tvivl om om de juridiske krav – både i forhold til nybygning og tilbygning.

Som privatperson kan man selv undersøge lovgivningen, der findes tilgængelig hos offentlige myndigheder. Lokalplaner og servitutter kan findes hos teknisk forvaltning i din kommune.

Det kan dog være kompliceret at finde rundt i de mange forskellige paragraffer angående arealanvendelse, byggelovgivning m.m. Medarbejderne hos Landmålercompagniet har juridisk indsigt og lang erfaring, så du er sikker på at få god og korrekt vejledning.

Vi kan også undersøge lokalplaner, servitutter og øvrige bindinger og bestemmelser, der har indflydelse på byggeri, og sikre at bygningsplanen overholder alle regler og lovgivning, så dit byggeri er lovligt.