Hvornår skal landinspektøren involveres?
Der er mange love og regler inden for byggeri og fast ejendom. Derfor er det vigtigt, at have styr på reglerne, så du ikke foretager dig noget, der er ulovligt.
Nogle enkelte opgaver, som en landinspektør udfører, kan godt udføres lovligt af en privatperson. Men det kræver den rette viden og erfaring for at blive udført korrekt. Fejl i disse opgaver kan have betydelige konsekvenser, især i forbindelse med byggeri eller køb og salg af ejendom.
Skal du i gang med en tilbygning, et nybyggeri, eller står du over for udfordringer med at finde skelpælene på din grund? Måske er du uenig med naboen om, hvor skellet præcist går, så der er behov for en opmåling af grunden.
Men hvad har du egentlig selv lov til at foretage dig, og hvornår er det nødvendigt at kontakte en landinspektør?
Herunder gennemgår vi de opgaver, en landinspektør typisk varetager. Du kan også se, hvilke opgaver du som privatperson eller entreprenør selv kan håndtere, samt hvornår det er nødvendigt at inddrage en landinspektør.
Må jeg (eller min entreprenør) selv lave en bygningsafsætning?
En bygningsafsætning er din garanti for at nybyggeri placeres lovligt og korrekt på din grund. Selvom det er din egen grund, kan du nemlig ikke bygge, hvor som helst.
Bygningsafsætning har til formål at sikre, at byggeri opføres i overensstemmelse med byggetilladelsen, herunder korrekte højder og afstande. Der tages desuden hensyn til tinglyste bestemmelser vedrørende bygningens placering, niveau, dimensioner og vinkler.
Det er vigtigt også at medregne servitutter, lokalplaner, byggebestemmelser og andre relevante forhold.
Undersøg din kommunes krav
Undersøg, om din kommune stiller krav om, at en autoriseret landinspektør skal udføre afsætningen. Det er afgørende for både korrekt udførelse og godkendelse af byggeriet.
For de fleste privatpersoner er det svært at foretage en korrekt bygningsafsætning, da det kræver grundig viden og erfaring.
Nogle entreprenører kan muligvis udføre en afsætning, men de fleste kommuner accepterer ikke bygningsafsætninger udført af entreprenører. I disse tilfælde er det nødvendigt at få en landinspektør til at udføre afsætningen for at opnå kommunens godkendelse.
IBS-attest kræver en beskikket landinspektør
Hvis du har brug for en IBS-attest (Identitets-, Byggelinie og Servitutattest) til en kommune, bank eller realkreditinstitut, skal du kontakte en beskikket landinspektør.
Det er nemlig kun beskikkede landinspektører, der kan udfærdige en IBS-attest. Mange banker og realkreditinstitutioner kræver en IBS-attest, før du må låne penge hos dem. Ligeledes vil mange kommuner kræve en IBS-attest, før de kan godkende byggeriet.
For at sikre, at bygningsafsætningen er korrekt og opfylder alle krav til servitutter og lokalplaner, samt for at få udstedt en IBS-attest, skal du kontakte en autoriseret landinspektør.
Landinspektøren vil udføre afsætningen eller foretage kontrolmålinger af entreprenørens afsætning. Derefter kan entreprenørens afsætning eventuelt tilrettes af landinspektøren, så IBS-attesten kan udfærdiges.
Når landinspektøren har udført bygningsafsætningen og udarbejdet IBS-afsætningen, er det samtidig en garanti for, at det juridiske grundlag er i orden, og at alle lovkrav er overholdt.
Skulle der senere opstå tvivl eller problemer, kan du derfor henvise til landinspektøren som den ansvarlige fagperson.
Må jeg selv lave en BBR-opmåling?
En BBR opmåling (Bygnings- og boligregister-måling) indeholder oplysninger om din grunds bebyggede areal og boligens størrelse.
Bygnings- og boligregisteret (BBR) bliver administreret i din kommune. Dette er ikke ensbetydende med, at informationerne i BBR er korrekt opdateret. Det kan derfor være en god idé, at tjekke om informationen om din bolig eller ejendom er korrekt.
Det er ejendommens ejer, der har ansvaret for, at de registrerede BBR oplysninger er korrekte. Dette gælder uanset ejendomstype – bolig, lejlighed, kontorbygning eller anden bebyggelse. Ansvaret er det samme, uanset om ejendommen benyttes af ejeren selv eller udlejes til andre.
Der er desværre en meget stor procentdel af fejlindberetninger i BBR. Det gælder både ejendomme, der er indberettet med for stort eller for lille areal fra starten. Samt ejendomme, hvor tilbygninger og ombygninger ikke er blevet registreret i BBR.
Som minimum bør du undersøge oplysningerne i BBR før et salg eller køb af ejendom, samt ved udleje. Men det er generelt en god idé at være sikker på, at din bolig er korrekt registreret.
Som privatperson må du i princippet gerne selv foretage en BBR-opmåling. Du kan selv rette dine oplysninger online hos Bygning- og boligregisteret.
Man skal dog huske, at det er vigtigt at oplysningerne og opmålingerne er korrekt udført. Dette hænger sammen med, at selv små fejlmålinger kan have store konsekvenser, især hos større ejendomme.
Forkerte BBR opmålinger udgør en økonomisk risiko
Forkerte opmålinger kan føre til, at ejendommens værdi og ejendomsskat beregnes forkert. I praksis kan det betyde, at du betaler for meget i skat.
Fejlagtige oplysninger kan også påvirke dine muligheder for lån i bank eller realkreditinstitut. De kan have betydning for din forsikringsdækning, samt for retten til boligstøtte og skattefradrag.
Ved salg kan ukorrekte BBR-oplysninger resultere i et lavere salgsprovenu – eller i værste fald et for højt salgsbeløb med efterfølgende erstatningskrav. Det kan få særligt store konsekvenser i områder med høje kvadratmeterpriser.
Hvis sælgeren af en ejendom ikke har sikret korrekte BBR-oplysninger, og boligen er mindre end den oplyste størrelse, kan sælgeren være erstatningsansvarlig.
Derfor kan det være en god idé at få foretaget en professionel opmåling, så du er sikker på, at oplysningerne er korrekte. Det kan din landinspektør hjælpe med.
Sælger du derimod boligen for billigt, kan du til gengæld gå glip af en del fortjeneste, uden at du nødvendigvis kan gøre noget ved det.
Ombygning og tilbygning skal også registreres i BBR
Det er vigtigt, at registrere både ombygninger og tilbygninger korrekt i BBR. Hvis du allerede har en landinspektør tilknyttet dit byggeri, kan vedkommende samtidig kontrollere, at BBR-oplysningerne stemmer overens med virkeligheden.
Selv ved byggeri efter godkendte tegninger, ses der ofte afvigelser mellem plan og udførelse. Derfor anbefales det at få foretaget en opmåling, når byggeriet er afsluttet, så registreringen bliver korrekt.
Hvis man bliver opdaget i bevidst at snyde med BBR-oplysningerne, kan man blive idømt bøde.
Kan jeg selv fastlægge mit skel?
Det er ikke altid nemt at finde gamle skelpæle, når der skal fastlægges, hvor skellet går.
Hvis du skal bygge nyt eller bygge til, kan det være aktuelt at fastlægge skellet for at sikre:
- byggeriets lovlighed
- at du bygger i henhold til lokalplanen
- at du ikke kommer for tæt på skel
- diverse servitutter m.m. overholdes
De fleste kommuner kræver skelfastlæggelse ved tilbygninger og nybyggeri. Det er også nødvendigt at fastlægge skel ved salg, så sælger og køber er sikre på ejendommens størrelse og værdi. Dette bør ejendomsmægleren have styr på, og det skal også stå i salgskontrakten.
Nogle gange ser vi, at skelpælene er fjernet helt, selvom det ikke er lovligt. Ifølge Udstykningsloven § 45 er det ulovligt at fjerne eller flytte skelmærker under bødestraf.
Andre gange er pælene med tiden blevet gennemtæret eller overgroet med græs eller beplantning. I disse tilfælde kan man forsøge at finde de gamle stålskelpæle med en metaldetektor.
Skellets placering kan fastlås med Geodatastyrelsens arkiv
Hvis skelpælene er væk, skal der bruges oplysninger fra Geodatastyrelsens arkiv for at fastslå, hvor skellet går.
Det er kun landinspektører, der har adgang til Geodatastyrelsens matrikulære arkiv. Det betyder, at du er nødt til at kontakte en landinspektør, hvis du ikke kan finde dine skelpæle.
Landinspektører har også lovmæssigt eneret til at fastslå et ejendomsretligt gældende skel, samt at anmelde fastlagte matrikler til Matrikelstyrelsen/Geodatastyrelsen.
For at have adgang til Geodatastyrelsen's matrikulære arkiv skal landinspektøren være medlem af Praktiserende landinspektørers forening (PLF). Det er vi hos Landmålercompagniet.
Kan jeg selv udfærdige en skelforretning?
En skelforretning drejer sig om at fastlægge skellets placering mellem naboejendomme, hvis naboerne er uenige om ejendomsgrænsens placering. Når der er uenighed om skelgrænser, vil landinspektøren altid begynde med at fastlægge skellet. Er der stadig uenighed om hvor skellet går, skal en skelforretning sættes i gang.
Det sker ved at en uvildig landinspektør fastlægger skellets placering, samt vurderer om skellet er flytte på baggrund af hævd under ejendommens nuværende forhold og brug.
Derefter skal parterne skriftligt godkende skellets placering. Er der ikke enighed om skellets placering, kan parterne anke til byretten for at få en dom i sagen.
Afgørelsen er bindende for grundejerne. Der kan ikke anlægges retssag om skellets placering før en skelforretning er afgjort. Det vil sige at ved uenighed om skellets placering, skal der udføres en skelforretning med en uvildig landinspektør, før parterne kan føre sagen i retten. Som ved al anden skelfastlæggelse har landinspektører eneret på at fastlægge skel. Udgifter til skelfastlæggelse og skelforretning vil oftest være dækket gennem forsikring.
Kan jeg selv tinglyse min faste ejendom?
Som privatperson har du selv mulighed for at anmelde fast ejendom til Tinglysningsretten. Vær dog opmærksom på, at det er anmelderen, der har det juridiske ansvar for indholdet i anmeldelsen. Det er derfor en god idé at overveje, hvorvidt du har de juridiske forudsætninger for at tinglyse korrekt.
Desuden skal du være opmærksom på, at mange kommuner i praksis kræver, at tinglysningen foretages af en landinspektør. Dette er for at sikre gyldigheden og undgå juridiske komplikationer.
En landinspektør kan udarbejde det nødvendige materiale, der kræves for en tinglysning af ejendom. Denne kan også gennemføre selve tinglysningen af servitutter og deklarationer, samt sikre at geografisk stedfæstelse og andre grundlæggende teknikaliteter er i orden.
Her gælder det igen, at den beskikkede landinspektør står som din garant for, at ejendommen er korrekt tinglyst, samt at alle juridiske krav er overholdt.
Det kan også være nødvendigt med en geografisk stedfæstelse af rettigheden. Her kan du få brug for en landinspektør til at udarbejde et tinglysningsrids på baggrund af tekniske kort, data eller opmåling.
De tekniske kort og data har landinspektører adgang til gennem det matrikulære arkiv hos Geodatastyrelsen. Almindelige borgere har ikke adgang til Geodatastyrelsens oplysninger.
Kan jeg selv udstykke grunde?
Udstykning af grunde skal foretages af en beskikket landinspektør, da det involverer ændringer af matrikelgrænser og eventuelt oprettelse af nye matrikler. Det er kun landinspektører, der kan fastslå matrikelgrænser og anmelde nye matrikler til Geodatastyrelsen.
Derfor kan du som privatperson eller entreprenør ikke selv udstykke grunde lovligt.
Udstykning af grunde skal registreres hos Tinglysningsretten og Matrikelstyrelsen. Almindelige borgere har ikke mulighed for at registrere sager hos Ejendomsregistreringsportalen, der ligger under Matrikelstyrelsen.
Det er bl.a. advokater, landinspektører og banker der har adgang til ejendomsregistreringsportalen. Det bør dog altid være en fagperson med erfaring på området, der registrerer en grundudstykning. I de fleste tilfælde vil det derfor være en landinspektør.
Desuden skal udstykninger overholde bl.a. byggeloven, eventuelle tinglyste servitutter og deklarationer på ejendommen, samt forskrifter i henhold til lokalplanen. Lokalplanen kan findes hos teknisk forvaltning hos din kommune og tinglysninger og servitutter kan findes på tinglysning.dk.
Kan jeg selv afgøre en hegnssag?
Hegnssager hører under hegnsloven og kan afgøres af kommunen. Her er det i første omgang teknisk forvaltning i kommunen, du skal henvende dig til.
Hvis hegnssagens uenigheder omhandler hegnets udseende, højde, placering eller vedligeholdelse er det kommunen, der skal sende Hegnssynet ud for at kigge på sagen og træffe en afgørelse.
Er du utilfreds med Hegnssynets afgørelse, har du mulighed for at indbringe sagen for retten.
Det er umiddelbart ikke nødvendigt at kontakte en landinspektør ved hegnssager. Dog kan der i enkelte sager være tvivl om matriklens grænser, og hvorvidt hegnet er placeret korrekt. I disse tilfælde skal en landinspektør involveres.
Kommunikation er afgørende for godt naboskab
Nogle af landinspektørens opgaver opstår som følge af fastlåste nabokonflikter. I sådanne tilfælde kan landinspektøren fungere som neutral part og bidrage med mægling.
Mange konflikter kan dog forebygges. Som både privatperson og entreprenør er god kommunikation med naboerne afgørende. Det er vigtigt at informere om planlagte ændringer på grunden, som beplantning, opsætning af hegn eller byggeri. Ved at inddrage naboerne tidligt og give dem indsigt i planerne, undgår man ofte misforståelser og uenigheder.
En skelfastlæggelse kan også skabe klarhed og forhindre stridigheder. Her arbejder landinspektøren objektivt med afsæt i opmålinger og matrikulære data. I mange tilfælde dækker forsikringen udgiften til fastlæggelsen.
Er du i tvivl om jura, servitutter eller tinglysning?
Mange husejere er i tvivl om de juridiske krav ved nybyggeri og tilbygning.
Som privatperson kan man selv undersøge lovgivningen, der findes tilgængelig hos offentlige myndigheder. Lokalplaner og servitutter kan findes hos teknisk forvaltning i din kommune.
Det kan dog være kompliceret at finde rundt i de mange forskellige paragraffer angående arealanvendelse og byggelovgivning med mere.
Vi anbefaler derfor, at du kontakter en landinspektør som er medlem af praktiserende landinspektører forening (PLF). Det er vi hos Landmålercompagniet.